1月20日，自然資源部召開例行新聞發布會，聯合住房城鄉建設部發布《關于進一步支持城市更新行動若干措施的通知》。《通知》，旨在落實中央關于城市高質量發展和持續推進城市更新行動的要求，從規劃、用地、資產、登記、歷史遺留問題等方面提出6大方面11條具體措施，破解城市更新政策堵點，強化規劃與土地政策融合支撐。
文件解讀： 一、文件出臺背景 2025年5月，國務院出臺《關于持續推進城市更新行動的意見》；同年8月，國務院辦公廳發布《國務院關于推動城市高質量發展的意見》，這2個文件明確了城市及城市更新的主要任務，發展目標及保障措施，是現階段城市更新的綱領性文件。 中共中央“十五五”規劃建議再次強調高質量發展！明確堅持城市內涵式發展，大力實施城市更新，在此背景下急需針對規劃、用地、資產、登記等方面的指導性措施出臺。
二、“六大方面”文件主要內容： 第1方面：強調詳細規劃的重要性！ 《關于持續推進城市更新行動的意見》提出，全面開展城市體檢評估，建立完善“專項規劃－片區策劃－項目實施方案”的規劃實施體系。
本文提出具體落實路徑： （1）擬實施城市更新區域的詳細規劃進行評估、優化，并“上圖”，加強公眾參與部分。 （2）現階段涌現出“工改商”“工改商辦”，提倡M0用地升級工業區，發展“工業上樓”的優秀案例。《通知》提出制定土地混合開發和空間復合利用正面清單。 （3）更加強調文化的延續，提倡微更新、微改造項目，制定規劃許可豁免清單。 第2方面：優化過渡期支持政策！ 結合盤活存量資產發展城市更新！ 《通知》提供原則上不超過5年的過渡期，發展國家支持產業、行業的，過渡期可以不改變用地主體和規劃條件。過渡期屆滿時，符合條件按照新用途辦理用地手續，不符合按照約定退出過渡期支持政策，維持原有土地用途。
第3方面：推進存量土地和空間的臨時利用！ 可以利用存量土地和空間推進更新。 制定空閑建設用地的臨時利用規則； 制定存量建（構）筑物不增加容積率和高度情況下的臨時利用管控規則，對用途實行正面清單管理，無需辦理規劃許可手續。 第4方面：鼓勵資源資產組合供應整體運營 推進城市更新片區的整體運營，土地、景觀、文化等資源可以和建筑資產組合供應，實現整體運營。 多門類資源資產在特定國土空間范圍內組合供應、整體運營和合理分配的機制。 第5方面：創新不動產登記服務 可按照產權調整協議約定等，辦理預告登記保障不動產權利在更新實施中的延續性。可以通過轉讓、置換等方式歸集更新區域的產權；可以對土地帶建筑一并收儲供應，探索簡化申請材料提供登記服務。 第6方面：妥善處置歷史遺留問題 結合目前“三資三化”的思路，可以對歷史形成的沒有合法用地手續的建設用地，依法依規分類明確認定標準和處置政策，予以妥善處理，并“上圖”。 后續，各地方政府和自然資源局會根據國家的政策意見優化、細化有關措施，進而指導當地產業更新項目推進。
附標重點政策全文： 自然資源部 住房城鄉建設部關于進一步支持城市更新行動若干措施的通知 自然資發〔2025〕226號 各省、自治區、直轄市和國務院審批國土空間總體規劃城市及新疆生產建設兵團自然資源主管部門、住房城鄉建設部門： 為落實《中共中央 國務院關于推動城市高質量發展的意見》《中共中央辦公廳 國務院辦公廳關于持續推進城市更新行動的意見》要求，結合各地城市更新實踐需求，在已有支持城市更新的規劃和土地政策指引基礎上，現就進一步支持城市更新行動的措施通知如下。 一、增強詳細規劃適應性 （一）依據國土空間總體規劃和城市更新專項規劃確定的城市更新目標和工作重點，結合“十五五”城市更新行動需求，對擬實施城市更新區域的詳細規劃進行評估、優化。可按照法定程序和相關要求，采取技術修正、優化調整等方式優化原有詳細規劃，并納入國土空間規劃“一張圖”（以下簡稱“一張圖”）實施監督。可結合完善公眾參與和監督方式，制定簡化詳細規劃修改程序。 （二）可結合新產業、新業態發展需求，制定土地混合開發和空間復合利用正面清單和管控要求，經詳細規劃審批機關批準；城市更新項目實施中，符合正面清單的，即視為符合詳細規劃。 （三）在保證公共安全和公共利益、不影響周邊利害關系人合法權益、不改變建筑主體結構、不破壞歷史風貌和景觀環境、落實用地需求的前提下，可對改善社區公共服務（市政）設施（包括小區車輛停放場地及充電設施等）、提升社區公共空間服務功能（包括加裝電梯、無障礙設施、小區綠化場地、健身步道等）等微更新項目，制定規劃許可豁免清單。 二、優化過渡期支持政策 （四）利用存量土地、房產資源發展國家支持產業、行業的，可享受一定年期內不改變用地主體和規劃條件的過渡期政策，過渡期原則上不超過5年。過渡期屆滿時，符合產業發展方向和履約監管要求的，依法依約定按照新用途辦理用地手續；不符合的，按照約定退出過渡期支持政策，維持原有土地用途。過渡期滿辦理土地有償使用手續的，可采取租賃或協議出讓方式。 三、推進存量土地和空間的臨時利用 （五）可在維護相關方合法權益、保障安全、不影響遠期規劃實施前提下，制定空閑建設用地（不含臨時用地）的臨時利用規則，明確期限及到期恢復措施，納入“一張圖”實施監管。 （六）可在與相關部門做好工作銜接的基礎上，制定存量建（構）筑物不增加容積率和高度情況下的臨時利用管控規則，對用途實行正面清單管理，納入正面清單的無需辦理規劃許可手續。 四、鼓勵資源資產組合供應整體運營 （七）更加注重特色發展，積極開展更新地區自然、景觀和文化遺產等特色資源調查和活化利用，并結合國土空間規劃優化功能結構和用途管控，建立健全多門類資源資產在特定國土空間范圍內組合供應、整體運營和合理分配的機制，形成推動城市更新行動的新動能、新優勢。 五、創新不動產登記服務 （八）可按照產權調整協議約定等，預編不動產單元，為原所有權、抵押權等權利主體辦理預告登記，保障不動產權利在更新實施中的延續性。 （九）對老舊住房自主更新項目，可采用直接按戶首次登記等方式提供不動產登記服務。涉及通過轉讓、置換等方式歸集產權的，可靈活采用不同登記類型提供服務。 （十）對土地帶建筑一并收儲供應的，可根據有償使用合同或劃撥決定書中明確的建筑物權屬、界址、面積、用途等信息，在確保安全底線基礎上，探索簡化申請材料提供登記服務。 六、妥善處置歷史遺留問題 （十一）按照依法依規、尊重歷史、公平公正、包容審慎的原則，根據其成因并兼顧土地管理政策的延續性，在保障無過錯方利益的前提下，妥善處置歷史遺留問題。對于歷史形成的沒有合法用地手續的建設用地，根據全國國土調查結果，區分發生的不同時期依法依規分類明確認定標準和處置政策，予以妥善處理，并納入“一張圖”實施監督，確保底數清晰、封閉運行，嚴守底線、控制風險。 自然資源部和住房城鄉建設部將加強工作指導和政策協調，適時開展業務培訓和交流，總結可復制推廣的經驗做法。各級自然資源、住房城鄉建設部門加強溝通協作，結合實際優化、細化有關措施，研究破解難點問題，及時總結實踐經驗，重要事項及時報告。 自然資源部 住房城鄉建設部 2025年12月31日 文章已發表于四川縱橫工程管理咨詢有限公司微信公眾號——縱橫筆記，搜索公眾號，可查看更多。